A hazai ingatlan piac körképét nagyjából mindenki ismeri, aki Magyarországon kíván beruházni. Pontosan ismerheti a folyamatokat, várható költségeket és buktatókat. Azonban egy külföldi ingatlan vásárlásánál ez nem olyan egyértelmű.
Minden ország más és más és itt nem csak a kultúrára gondolok. Mások a szabályok, a törvények és az esetleges vásárlás során felmerülő költségek és folyamatok. Most ennek járunk egy kicsit utána.
Körültekintés az országon túlra
A mostani példákat Albánia, Ausztria, Horvátország, Spanyolország és természetesen Floridából hozom. Ezeket a példákat nem pusztába kiáltott szóként kívánom itt hagyni, hanem gondos utánajárással és tapasztalatokkal felvértezve bízom olvasónk fantáziájára. Sok éves tapasztalat és rengeteg más piaci szereplőtől származó hiteles információ ez, melyet most leírok. Olyan példák ezek, melyet olvasónk Önnön maga is ellenőrizhet némi internetes keresés és pár telefonhívás esetén.
Vannak ingatlan közvetítő cégek széles e kerek Kárpát-medencében, akik foglalkoznak ilyen vagy olyan módon külföldi ingatlan közvetítéssel, szakmai háttértudás vagy különösebb képzettség nélkül. Voltak már olyanok is, akik meglovagolták a vad nyugati szeleket és az elmúlt 3 évtizednyi magyar piacgazdaságban maradandó nyomot hagytak az emberekben. Persze inkább negatív, mint pozitív nyomokat.
Ingatlan árak a valóságban
Sok helyen előre megszabott áron vásárolhatunk csak külföldi ingatlant, csak úgy, mint boltban a kenyeret. Az eladási ár szerepel az árcédulán és az alku nem lehetséges. Ezeket sokszor a külföldi ingatlanfejlesztővel szerződő céggel szerződő magyar cégtől tudjuk megvásárolni. Már csak a folyamat bonyolultságát is nehéz felmérni.
Az egy fokkal jobb eset, ha a magyar partner személyesen a kinti fejlesztővel áll kapcsolatban és szerződésben. Ilyenkor a jobb cégek akár személyes túrákat is szerveznek oda, ahol a kiszemelt ingatlanok vannak, melyet személyesen is meg lehet tekinteni. Ez az egyik legbiztonságosabb módja a külföldi ingatlan vásárlásnak, hiszen saját szemünkkel is meggyőződhetünk arról, hogy az ingatlan fizikailag is a helyén van, olyan állapotban, ahogy azt hirdették és kik lesznek azok, akik később üzemeltetni fogják az adott ingatlant.
Vannak olyan cégek, akik megvesznek egy rossz állapotban lévő ingatlant, azt egy bizonyos minőségben felújítják, majd azt értékesítik immáron saját ingatlanként az európai vásárlóknak. Ezzel csak az a probléma, hogy nem tudjuk, hogy pontosan milyen felújítást is eszközöltek az adott épületen, garancia van-e és ha igen akkor kinél lehet ezt érvényesíteni és milyen módon.
Továbbá nem tudjuk, hogy az adott ingatlan miért volt olyan állapotban, amilyenben. Esetleg a környéken lévő viszonyok miatt indult meg egy dzsentrifikációs folyamat, esetleg öröklés miatt vált eladóvá az ingatlan, vagy csak az élet természetes része, hogy az eddigi tulajdonos továbblépett az ingatlanon a saját életében beállt változás folyományaként.
Amerikában (Floridában) szerencsére a központi ingatlan adatbázis (MLS) sok mindent felfed ezekből a folyamatokból. Akár több évtizedre visszakeresve is megtalálhatóak a volt tulajdonosokról, felújításokról, adás-vételi szerződésekről, ingatlan adó és eladási ár változásáról szinte minden adat, lévén, hogy ennek többsége nyilvános adat.
Valamint az eladási ár inkább csak irányár. A tulajdonos (és az ingatlanos képviselője, ha van) és a leendő vevő (és az ő ingatlanos képviselője) egyezteti az árra, kiköltözésre/beköltözésre szabott határidőket, illetve, hogy mi marad az ingatlanban eladás után (pl.: bútorok). Mivel Floridában a Realtor (ingatlanügynök) komoly szakmai előképzettséget kap, folyamatos évenkénti több tréningen kell részt vennie és munkáját egy Real Estate Broker (aki vagyonával és licenszével felel munkatársaiért) felügyeli, így ezek az emberek nem összetévesztendők egyszeri húszas évei elején járó ’pénzügyi tanácsadókkal’.
Ha kapcsolatba kerülnél eggyel itt itt le tudod ellenőrizni, hogy van e licensze és ha igen, akkor milyen tevékenységre.
Így akár a mi ingatlanosaink is ellenőrizhetők. Sőt kicsit tehetségesebb emberek meg is tudnak kerülni minket. Ez engem nem zavar. Egyrészt mert igyekszünk ügyfeleinkben komplex szolgáltatásokat nyújtani, hogy minket válasszanak, másrészt pedig azért, mert az átláthatóság feltétlen hívei vagyunk. Lesznek olyanok, akik meg fognak kerülni? Voltak, vannak és lesznek is! De sok esetben pár hónapon vagy éven belül viszontlátjuk őket ingatlan üzemeltetés szempontjából, esetleg új ingatlanok vásárlásának okán. Azonban mi azon kevés cégek egyike vagyunk a kaotikus magyar piacon, akik szeretnének tiszta és átlátható képet adni a tevékenységünkről és a lehetőségekről. Ahogy ügyfeleink, úgy mi is szeretünk nyugodtan aludni és nem csak ma, hanem évek múltán is.
Ingatlanvásárlás során felmerülő egyéb költségek
Természetesen az ingatlan vásárlással kapcsolatos költségek nem állnak meg az ingatlan vételár kifizetésénél. Minden esetben vannak még rárakodó költségek. Kezdjük a legelején.
Sok helyen van például ingatlan átruházási adó (2-5%), ingatlan nyilvántartásba vétel (1-3%), közjegyzői díj (2-4%+áfa) országa és cége válogatja. Ezen felül pedig még az ingatlanos cég is kér közvetítési jutalékot (3-7%).
A felsoroltak alapján a következőket lehet látni a teljesség igénye nélkül (nem számolva az ingatlan közvetítési jutalékot):
Ausztria és Albánia (7-10%)
Horvátország (9-15%)
Spanyolország (14-20%)
Florida (2-15%)
Ezeket minden esetben szükséges még a vételárhoz hozzáadni. Sajnos ezeket sokan elfelejtik megemlíteni mikor kiajánlanak egy külföldi ingatlant megvásárlásra, esetleg le is szerződnek arra.
Az alábbi tábla a floridai egyik title company partnerünk https://dorisflorida.com/a-biztonsag-garantalva- árait tartalmazza
Itt a legnagyobb tétel egy olyan teljeskörű biztosítást takar, ami garantálja a vásárlónak, hogy ha bármi nem úgy szerepel az ingatlan adatlapon (MLS), mint a valóságban akkor a teljes vételár visszajár. Legyen az a tulajdoni viszonyok vagy berendezési hiányosságok az összeg garantáltan visszajár. Ezen felül van a technical inspection, ami az épület szerkezeti egységeinek átvizsgálása egy licenszes műszaki ellenőrrel, melyre az ellenőr egy év garanciát is vállal.
Az átírási és bejegyzési költségek tehát nagyjából Floridában 2-3% között alakul.
A mi cégünk kifejezetten szorgalmazza azt, hogy személyesen megtekintsék az ingatlanokat a leendő befektetők. Nem is véletlen ez. Ha már az ember sok tíz milliós nagyságrendben szeretne befektetni akkor nem olyan nagy költség egy 130 ezres repülőjegy, főleg, hogy egy kis nyaralással is egybe lehet kötni. Azonban igyekszünk segíteni mindenben, de nem szeretnénk leszervezni a teljes utat. Véleményünk szerint a befektetőknek Önmaguktól kell megtapasztalni a helyet. Egy szállodáról turisztikai attrakciókon át a reptérre vezető út, ahol csak a szépet látja, lehet növelne a befektetések mértékét, de csökkentené a hitelességünket.
Mert ha valaki csak azt látja, amit vele láttatni szeretnének az nem biztos, hogy a legjobb módja a hosszútávú együttműködésnek és hamis bizalmat és illúziót építhet fel sokak fejében. Mindenki tapasztalja meg, hogy itt sincs kolbászból a kerítés, és hogy milyen arcai vannak Amerikának. Persze kényelmesebb egy kvázi körutazásra menni, ahol mindent meg lehet nézni, amit meg szeretnének mutatni. De biztos vagy benne, hogy mindig minden úgy van ahogy azt mások mondják? Igen légy kritikus! Ne csak másokkal, hanem velünk is! Mi azon vagyunk, hogy átláthatóan működjünk és minden általunk kiadott információt le tudj ellenőrizni tőlünk függetlenül is. Aztán majd az egyén és az idő eldönti, hogy kit igazol.
Berendezés, garázs és még további költségek
Sok helyen, sok országban a befektetési célú ingatlanokat berendezések nélkül adják el. Ezért, ha azt az ember nem kifejezetten így szeretné leendő bérlőjének adni, akkor az még plusz költség a befektetőnek. Vannak, ahol fix költségek vannak (10.000-30.000 euró) van, ahol az egyéni ízlés dönt és van olyan is, ahol, ha saját célra is szeretnék használni az ingatlant akkor egyedileg rendezi be a tulajdonos. Persze minden helyzet és minden ingatlan hasznosítási módja különböző, de alapvetően a cél szentesíti az eszközt.
Ha bútor nélkül kívánjuk hosszútávra kiadni az ingatlan, akkor Floridában $100-$500-zal (ingatlan értéktől és mérettől függ) kevesebbért lehetséges kiadni havonta, mint berendezett állapotban.
Ha rövid távon szeretnénk hasznosítani az adott ingatlant (úgynevezett AirBnB-zés) akkor kevesebb, de jól pakolható módon kell ezt megtenni. Már csak azért is fontos, hogy később a heti takarításnál, minél hamarabb és olcsóbban lehessen ezt megtenni. Mert (újabb közhely) az idő pénz. Ha pedig több időbe telik a rendszeres takarítás az bizony több pénzbe kerül, míg a bevétel oldalán ez a többlet nem jelentkezik. Tehát a cél szentesíti az eszközt.
Persze az sem mindegy, hogy valaki milyen módon rendezi be az adott ingatlant. Lehet tömeggyártású bútorokkal (pl.: IKEA) vagy a legújabb olasz dizájnt alkalmazva. Ennek a költsége is széles skálán mozog.
Nagyon sok üzlet kínál megmaradt árukészletet aránylag olcsón. Ezek a valódi Outletek, ahol több nagy áruház megmaradt készletét forgalmazzák 30-80 %-l olcsóbban. Ezek Floridában, például a Ross vagy a TJ Max Home üzletei , a Bells Outletek és persze az IKEA, ami szinte azonos a világ bármely pontján az utolsó csavarig. A kínálat naponta változó az outletekben. Ezekből a kínálatokból válogatunk, hogy a lehető legjobb ár/érték alapján tudjuk összeválogatni a felszereléseket.
Persze van nálunk is készleten pár dolog. Méghozzá azért, hogy ne kelljen kidobni mondjuk egy kávéscsésze készletet, mert hiányzik egy két darab, hanem ebből a készletből egyből lehet pótolni.
Sok esetben elfelejtkeznek megemlíteni a közvetítő cégek egy fontos és nem elhanyagolható tényről. A felújítási alap képzéséről. A vásárlástól számított 3 éven belül mindenképp szükséges valamilyen módon hozzányúlni az ingatlanhoz. Legyen az egy tönkrement csap, kiszakadt szúnyogháló, tisztasági festés vagy időzített karbantartások. Természetesen a vendégek vagy bérlők által okozott károkat minden esetben az okozó állja. Azonban a használat során mindenképpen fognak felmerülni költségek melyet a tulajdonos visel. Vegyünk egy egyszerű példát.
A lakásba lévő hűtőre adnak 5 év garanciát. Ez a hűtő lehet, hogy 5 év 1 hónapig fogja bírni a terhelést lehet, hogy 15 évig. Azonban a hűtőben lévő szűrőt (ami a jégkocka adagolásáért és a hideg vízért felelős) évente cserélni kell. Akkor is, ha használják és akkor is, ha nem. Ennek költsége nem számottevő, de említésre méltó. Vagy a légkondicionáló szűrőjének 2 havonta esedékes cseréje. Ennek költsége nagyjából 2 havonta $15. Ezért, mi minden prognózisunk esetén számolunk 0,5-1%-s felújítási alappal, melyből számla ellenében fedezzük ezeket az üzemeltetési költségeket.
Költségtételként felsorolható még az esetleges közös költség, internet és kábeltévé díjai is, melyek hol leírhatók az adóalapból, hol részben, hol pedig egyáltalán nem. Bárki bármit mond ezek azért beleszámolandók az éves kiadási díjból származó bevételek és költségek közé.
Továbbá sokan a magyar piacon elfelejtik feltüntetni, hogy a várható hozamokból adót kell fizetni, mely a szép kerek számokat tovább csökkenti. Az pedig, hogy mit lehet és mit nem lehet leírni az adóalapból, illetve, hogy ki intézi és mennyiért a könyvelést és az egyéni adóbevallást minden országban eltérő.
Floridában lehetőség van az ingatlan évenként egyszeri meglátogatásának költségét leírni az adóalapból, mely olyannyira csökkenti az adóalapot, hogy minimálisra szorítja az adózott összeget. Valamint természetesen leírhatók az ingatlan fenntartására és üzemeltetésre vonatkozó költségek Az éves adóbevallás költsége $300 évente.
Ausztriát példaként hozva, ott évi 11.000 euró kiadásból szerzett bevétel után még nem kell fizetni. Viszont e fölötti összeg már 25%-kal adózik és progresszíven növekszik egészen 55%-ig.
Minden ország más és más, de téves lenne azt hinni, hogy meg lehet úszni a költségeket és az adózást. Persze lehet bankról bankra, országról országra utalgatni a megtermelt pénzt, de akkor nem adót, hanem utalási költséget fizet a befektető. Így érdemes ezt viszonylag egyszerűen tartani.
Az első rész itt ér véget, azonban a folytatást itt találod.
’Véget ért a móka mára, zárul Miki móka tára, de ha tetszett nemsokára visszavárhat' Addig is olvassátok el az oldalunkon található számos információt például rövid és hosszú távú kiadásról, valamint a floridai ingatlanpiac alakulásáról. Találkozunk legközelebb Floridában vagy az interneten!