A kezdetek
Egy ingatlan megvásárlás során ugyan úgy megvannak azok a tulajdonságok, mint egy autóvásárlás folyamán, csak mások azok az attribútumok amire figyelni kell, ha az ember befektetéseként szeretne ingatlant vásárolni. Ma ennek járunk egy kicsit utána.
Az egyszerűség kedvéért gépjármű vásárlás metodikája alapján kívánom végig vezetni a mai témát, mert bizonyára mindenki vásárolt már autót. Nos, az ingatlan vásárlás is nagyon hasonló, mint vágyott napi igáslovunk megszerzése.
Ahogy egy autóvásárlás során is az kell eldöntenünk első sorban, hogy milyen célra szeretnénk használni (pl.: 7 személyes legyen a családnak, 2 személyes kis lapos hátsókerekes az apának…stb.) úgy egy ingatlan vásárlás során is így kell eljárnunk. Első sorban meg kell határozni, hogy pusztán kiadási célra vásárolnánk az ingatlant vagy évente egyszer esetleg többször meglátogatnánk magunk is az adott tulajdont. Ha pusztán kiadásra szeretnénk vásárolni akkor mekkora kockázatot vállalunk és mekkora bevétellel, illetve nyereséggel lennénk boldogok.
Ha inkább az olcsóbb, de stabilabb és alacsonyabb haszonra hajtunk, akkor érdemes hosszú távra kiadható ingatlanok között keresgélni. Ezek többnyire olcsóbbak és jobban kiadhatók a helyi lakosok számára. Évente 6-8% között hoznak ezek a típusú befektetések szinte mindenhol kerek e világon. Ezen ingatlanok esetén leginkább csak az adózás során keletkeznek különbségek, de kisbefektetőknek igazából ez annyira nem releváns. Távolabb a tengerparttól a helyi preferenciákat szem előtt tartva számos szép és igényes ingatlant találhatunk, melyet előre éves vagy akár több éves szerződéssel is ki lehet adni minimális kockázattal, akár bútorozottan, akár bútorozatlanul. Ide tartoznak az ipari és kereskedelmi ingatlanokba történő befektetések is, de azon a piacon kicsit más szabályok vannak nálunk.
Az ipari és kereskedelmi ingatlanok az USÁ-ban elég drágák, azonban minimum 3, de inkább 5 vagy 10 éves szerződésekkel kiadhatóak és abszolút stabil értéknövekedésüknek köszönhetően hosszú távú és biztos befektetési formának tekinthetőek.
Ha inkább a nagyobb, némileg nagyobb kockázatot rejtő befektetések felé kacsingatunk ott kicsit nagyobb keretösszeggel kell rendelkeznünk. Ahogy már a 60-as években megmondták ’location, location, location’ vagyis „elhelyezkedés, elhelyezkedés, elhelyezkedés” a kulcsfontosságú ezeknél az ingatlanoknál. Florida alapvetően egy turistacélpont. Olyan ez az amerikaiaknak, mint nekünk a Balaton, csak kicsit nagyobb, sokkal hosszabb a szezon és egész évben kint van a pálmafa. A ’short term’, vagyis a rövid távú kiadásból (6 hónapnál rövidebb, akár napi szinten kiadható ingatlanhasznosítási forma) származó bevétel hektikusabb, mégis sokkal nagyobb megtérülést hozó befektetés. Heti-havi szinten való ingatlan hasznosítás esetén jóval nagyobb kiadási árakról beszélhetünk (hosszú távon $1.000-$2.500, rövid távon $1.800-$5.500). Persze a kiváló elhelyezkedésű és berendezésű ingatlanokért többet is kell fizetnie az adott befektetőnek. Gyakrabban kell a bútorokat cserélni, mert a nagyobb igénybevétel miatt könnyebben használódnak a berendezési tárgyak, illetve más szabályoknak is kell megfelelni. Azonban lehetnek jelentős eltérések az adott országok hasonló típusú befektetései között. Itt már nem csak az adott ország adózása számít, hanem a további előírásai, szezonok hossza, odautazó turisták létszáma, piacon lévő hasonló üzemeltetésű ingatlanok mennyisége, kiadási oldalak eltérő jutalékai és még számos más faktor. Florida ebben a helyzetben kifejezetten jó helyzetben van. Nem csak, hogy hosszú a szezon (8-10 hónap), de a gazdaság motorja is, melyet az állam nagyon fontosnak is tart, hiszen ez a gazdaság egyik alappillére nálunk.
Mekkora is a takaró?
Most, hogy meghatároztuk, hogy milyen autót, illetve ingatlan befektetési formát is szeretnénk, ideje két lábbal a földre szállni és megvizsgálni az anyagi lehetőségeket. Mert szerethetnék én piros színben csillogó ágaskodó lovacskás sportautót, ha arra nem telik, hogy évente lecseréljem rajta az abroncsot. Ha hosszú távon gondolkodunk, lehet jobban járunk egy szerényebb képeségekkel rendelkező, de megbízható és könnyen fenntartható típussal, amire mondjunk nem is kell elverni a családi kassza többszörösét.
Meg kell vizsgálnunk mire van keretünk, meddig is nyújtózhatunk, vagy meddig akarunk, esetleg meddig nyújtózhatunk némi kölcsönből. Sokféle finanszírozási formája lehet egy ingatlan megvásárlásának. Persze a legkézenfekvőbb, ha ki tudjuk fizetni a teljes vételárat a saját keretünkből. Ilyenkor nincs másra szükség, pusztán felmutatni egy bankszámla igazolást, hogy rendelkezésünkre áll az adott tranzakcióhoz a fedezet és már indulhat is a folyamat.
Vannak azonban egyéb módjai is egy nemzetközi ingatlanvásárlásnak, ilyen például a hitel. Melyet kaphatunk amerikai bankoktól, ha fel tudjuk mutatni az ehhez szükséges bank által kért előéletet és elfogadjuk a szabályrendszert. Adhat hitelt a cég, ahol dolgozunk, esetleg a saját tulajdonú vállalkozásunk is. Illetve vannak még a nemzetközi hitelezői intézetek. Ők nem olcsók (4-8%), de megoldásként szolgálhatnak az adott hiányzó rész pótlására. Egyes esetekben természetesen ez megéri, ha a várható hozamból biztonsággal tudjuk finanszírozni a hitel törlesztőrészletét és még többletbevételhez is tudunk jutni a tulajdonszerzésen túl. Mondjuk ez természetes, ha igáslovat vásároltunk hobbi póni helyett.
A részletek
Ha már megvan az, hogy hol szeretnénk és milyen befektetési formát és eldöntöttük, hogy milyen finanszírozási formát is választunk, akkor már lehet (folytatva az autós analógiát) specifikálni, hogy mit is szeretnénk pontosan. Legyen bőr ülés vagy sem, kell-e a napfénytető, klíma kell-e, legyen e hozzá gps vagy megelégszünk a telefontükrözéssel és még sorolhatnám.
Sorra vehetjük, hogy az adott kereten belül mi fér bele. Milyen típusú ingatlanról legyen szó (ház, townhouse, villa, lakás), pontosan melyik részén is szeretnénk az adott országnak/államnak/városnak vásárolni, mennyi helyiség legyen az ingatlanban, legyen-e hozzá kert vagy terasz, esetleg medence és még megannyi attribútum, mely minden esetben egyéni preferencia (vagy excel tábla) függvénye. Persze ilyenkor egy-egy csábító ajánlat hatására újra visszatérhetünk a fentebb említett témakörök egyikéhez (ingatlanhasznosítási forma, finanszírozási lehetőségek), de a fő csapásirány ilyenkor már megvan.
Ha elértünk eddig a pontig akkor már viszonylag komolyan gondolkodunk ezen a befektetési formán így érdemes rátérni a konkrét ajánlatokra. Megnézni rengeteg lehetőséget majd egyre szűkítve koncentrálni az esélyes jelöltekre. Először még 10-es nagyságrendben, majd már felállítani a top 10-es, top 5-öt és végül bent tartani a 3 szívünknek (és excelünknek) kedves kiválasztottat. Azokhoz (ha virtuálisan is), de elmenni körbejárni feltérképezni a kötelező tudnivalókat.
Ahogy egy autót sem veszünk meg anélkül, hogy átnézetnénk egy hozzáértővel, így egy ingatlant sem. Ilyenkor nálunk belépnek a folyamatba a szakértők. A Technical inspection vagyis egy műszaki felülvizsgálat, melyet egy állami engedélyekkel rendelkező ember végez. Felméri az adott ingatlan állapotát kitérve nem csak a falak állapotára, de akár a tető csavarjaira, korábbi javítások minőségére egészen olyan apróságokig, hogy van-e elem a tűzjelzőben. Részletes, szinte mindenre kiterjedő listát készít és egy szakvéleményt az adott ingatlan állapotáról, mely később például a biztosítás megkötése esetén hasznos és költségcsökkentő lehet. Ilyenkor lép be az un. ’Title company’ is a folyamatba. Ők azok, akik minden adásvétel során az állam meghosszabbított lángpallosaként őrködnek a törvényes keretek között kiterjesztve figyelmüket a tulajdonlap és a helyszíni vázrajz minden elemére. Mondjuk nem is csoda, hiszen ezek az irodák ügyvédek által vezetett, kifejezetten ingatlan adás-vételekre szakosodott ügyvédi irodák. A honlapon még számos más információt is talál a tisztelt olvasó erről az intézményről, mind a blogokban, mind pedig a ’Title company’ menüpont alatt.
Természetesen itt a helye az alkunak, melyet minden esetben ki kell használni. Nem egyszer sikerült már 10-20% közötti összeget faragni az árból, ha az ember ügyes. Ez később még jól jöhet, amikor az ingatlant készítjük fel a hasznosításra.
Ez egy hosszabb folyamat, mint egy egyszerű autós adás-vétel, de többnyire drágább is és jobban jövedelmező. Az utolsó nap mielőtt átadásra kerülne az ingatlan papíron, mi minden esetben személyesen teszünk még egy utolsó szemrevételezést az ingatlanon a biztonság kedvéért. Ilyenkor, ha a leendő tulajdonos nincsen jelen felhívjuk és az internet, valamint a mobil segítségével körbejárjuk az egész ingatlant nyugtázva, hogy ha a folyamat alatt bármi probléma előjött akkor azt kijavították, illetve annak érdekében is, hogy nyugodt legyen minden fél a folyamatban.
Onnantól, hogy az új tulaj birtokába került az ingatlan, pedig jön a felkészítés a kiválasztott ingatlan hasznosítási forma felkészítésére. Esetleges festés, berendezés, szükséges lakástextilek és tartozékok megvásárlása és elhelyezése. Majd a fotózás és a bérbeadási folyamat megkezdése, mely a bérbeadással nem zárul le. Az ingatlan kezelése során részletes elszámolást készítünk az ingatlanról, foglalásokról, bevételekről és költségekről, de ezekről a későbbiekben fogunk még blogot írni.