Amikor összehasonlításokat veszünk alapul, akkor gyakori az, hogy almát hasonlítunk a körtével. Amikor el akarjuk dönteni, hogy például, milyen autót vegyünk nem csak azt nézzük meg, hogy milyen színű vagy mennyi kereke van. Szokás a Trabantot is a Ferrarihoz hasonlítani, mivel mindegyiknek 4 kereke, egy forgatható kormánykereke és dönthető háttámlája van, ha pedig az ember a szerpentinre téved, akkor mind a kettőben halálfélelme van. Azonban mégsem mindegy, hogy miért.
Budapest te csodás, Florida a pálmafás
Sokat írtunk már arról nektek, hogy mekkora a különbség a szezon hosszában (durván kétszer annyi Floridában), az egy napra kiadott bérleti díjakban (2,5-3,5-szeres különbség Florida javára), a kapcsolódó szolgáltatásokban, illetve az oda érkező turisták minőségében/fajtájában (a többség angol város külkerületi bulihuligánja vs. Amerikai közép és szépkorú családos középosztálya).
Azt szögezzük le persze, hogy én személy szerint imádom Budapest belső kerületeinek bohém és történelmi egyvelegét, a Duna parti fröccsözést, a 2-es villamos Fővám tér – Kossuth tér vonalát, a vadabbnál vadabb ötletből megszülető streetfoodokat, a belvárosi vásárcsarnokokat, a minden utcán megtalálható történelmet, ’56-os golyónyomokat a házfalakon, a Római partot, kilátást a Gellért hegyről vagy a Normafáról, a budai domboldal villáit vagy éppen a 268 méter hosszú és 96 méteres maximális magasságú megannyi érdekes részletet tartalmazó Országházat vagy a sokaságból kitűnő nagy építészmérnökeink (Hauszmann, Ybl, Stendl, Domány a teljesség igénye nélkül) szemmel látható és kézzel fogható ma is velünk élő műveit és még sorolhatnám.
Hiába jelennek meg az elmúlt hetekben olyan jelentések, hogy csökkenek a budapesti ingatlanárak, még mindig rendkívül magasak. Sok AirBnB-ztetett ingatlant adtak ki tulajdonosaik most hosszú távra vagy éppen adták fel teljesen ezt a típusú ingatlanhasznosítást az utóbbi időkben megjelenő szigorú szabályozások, vagy költséges engedélyek és működést szabályozó helyi rendeletek miatt. Aki az elmúlt 3 évben a szárnyaló ingatlanáraknál sikerült bevásárolnia ilyen ingatlanokból, azoknak most komoly gondot okoz ezen ingatlanok hasznosítása a csökkenő bevételek mellett. Sokan vettek például földszinti kis lakásokat, ami ugyan AirBnB-zni megfelelő, de valljuk be azért távol esik a napfényes álom ingatlantól.
Floridában nagyon erős a belföldi turizmus. Csak tavaly 126,1 millió turista látogatott az államba (7.6%-s növekedés a tavalyi évhez képes), melyből 111.8 millió belföldi. Egy kicsit csalfa és átlagos, de személetes adat, hogy nagyából minden 3. amerikai állampolgár tavaly megfordult Floridában turistaként. Csak érzékeltetésképpen Budapest és Orlandó nagyából egyforma lakosságszámmal bír (1.8-1.9 millió fő). Ferihegyre tavaly 21,4 millió turista érkezett, de nem mindegyike Budapestre, addig csak Orlandóba 2019-ben 75 millió. Tudom, tudom körtét az almával…
Idős ingatlanok. Az baj?
Gyakran megkapjuk azt a kérdést, hogy egy 30-60 éves épület idős épületnek számít, ha Floridáról van szó. Csak megkérdezném, mennyi idősek is a budapesti bérházak többsége? 90-130, de még a szocreálok is legalább 50. Mennyi idős is például egy magyar panel, amelyből durván 800 ezer épült és kb. 2,5 millió ember lakik benne? Az első magyar panelépület 67 éves a legutolsók pedig alulról verik a 30-at. Na így már más a leányzó fekvése igaz? Másik dolog, hogy ebből kifolyólag tudom cáfolni, hogy ha jön a hurrikán akkor elvisz minden házat. Nos, akkor nem hinném, hogy lennének ilyen idős ingatlanok, márpedig ezek nem ritkák, sőt durván $150.000-ig többnyire ilyenek vannak. Azonban pont a hurrikán miatt ezek az ingatlanok rendkívül jól karbantartottak. Mert nem szeretnék, hogy ha már bent vannak és jön a hurrikán akkor az beköszönjön a tető helyén továbbá, ha felújított és megfelelő műszaki paraméterekkel rendelkezik a ház, akkor a biztosítás is jóval alacsonyabb.
Négyzetméter árak és a végösszeg
Az igazi különbség a négyzetméter árakban és a bevételekben rejlik. Floridai ingatlanok jóval nagyobbak, mint mondjuk a budapesti AirBnB-zésre használt ingatlanok. Budapesten nem ritka a garzon és másfél szobás lakások (lásd. feljebb), melyet rövid távú üzemeltetésre használnak. Nézzük csak az ingatlan.com-on mennyiért is adnak ilyeneket.
Gyors keresés után a körúton belül (jó kiadható helyeken a VI., VII. kerületben) 45-55 m2-es korábban AirBnB-re használt ingatlanok 37-57 millió forint között találhatók, 750.000-1.200.000 forintos négyzetméter áron. Ez nem kevés. Ha a mostani magas dollár árfolyamon számolom (320 forint/$), akkor $115.625-$165.625.
Koronavírus járvány előtt időszakban ezeket a budapesti ingatlanokat 10-15.000 forintért lehetett kiadni éjszakánként. Ha gyorsan kalkulálunk egy 200 napos kiadás esetén, egy 12.500 forintos estét, akkor az 2.500.000 forint évente. Ebből még lejön az adó, a takarítás, az üzemeltetés további költségei, nagyjából azt lehet mondani, hogy megmarad 1,7-1,8 millió a legjobb esetben. Ha a középértéknek vett durván 45 millió forintos ingatlanárat vesszük alapul, akkor ez mennyi év alatt térül is meg? Ha pedig hosszú távon van kiadva az ingatlan, akkor ennek a fele bevételét lehet számolni, ami megtérülési időben a duplája. Ezen idő alatt természetesen hozzá kell nyúlni az ingatlanhoz (tisztasági festés, bútor és gépcsere), ami még inkább kinyújtja a megtérülést. Nem beszélve az irgalmatlan adminisztrációs teherről, ami az újonnan behozott ’bejelentési kötelezettség’ jelent minden egyes ott megszálló vendégre. Nos, ebben az esetben még jó, hogy az ember elgondolkodik a szuper államkötvénybe való befektetésbe.
Floridában (azon belül is Sarasotában) a rövid távú üzemeltetés esetén a legtöbb ingatlan 2/2-es. Vagyis 2 háló és 2 fürdő, körülbelül 85-120 m2. Ezeknek az árai $130.000-$200.000 (41,6-64 millió forint) között mozognak. 489.411-533.333 forintos négyzetméter áron. Gyakorlatban inkább olyan 450.000-600.000, de maradok ennél a feltételezett számolásnál, minden esetre a négyzetméter árak olyan 20-40%-l alacsonyabbak Floridában, mint Budapesten. A statisztikák szerint 270-300 napot kerül kiadásra egy adott ingatlan egy évben ezek közül (management és elhelyezkedés kérdése), de mi számoljunk csak 270 nappal, naponta $120-$185-es szinten (vegyük itt is a közepét, ami $152,5, ami körülbelül reális középértéknek is tekinthető). Az évente $41.175 (13.176.000 forint). Persze ebből is le kell számolni az adót (Hál’ Istennek itt azért nem a magyarországi szintről beszélünk és még rengeteg dolog pl.: az üzemeltetés is elszámolható és levonható az adóalapból, továbbá a tulajdonos évi egy alkalommal a repülőjegyétől a vacsora számláig szinte minden elszámolhat az Szövetségi Kormány felé), az üzemeltetési költséget és minden mást. De még ebben az esetben is megmarad legalább 8-10 millió forintnak megfelelő amerikai dollár a zsebben. Na akkor ezek fényében, hogy hangzik a szuper államkötvény?
Persze ezek a számok nincsenek kőbe vésve, ahogy nem kell feltétlenül nekem sem hinni. Bármikor jöhet egy korona vírus, egy szeptember 11. vagy bármi más, ami évekkel veti vissza az iparágat, de ez az összes ország turizmusára hatással lesz. Mert biztos vagyok abban, hogy idén nem fogja zsinórban 9. évben megdönteni a statisztika az ide érkező turisták számát, de aztán ne legyen igazam. Március-április úgyis az év leggyengébb hónapjai a turizmus tekintetében. Mindenkinek ott a lehetőség, hogy keresgessen kicsit a zillow.com-on (amerikai ingatlan.com), illetve az AirBnB-n és meggyőződjön a tisztelt olvasó, hogy igazat mondat e velem a hosszú évek tapasztalata.
Véget ért a móka mára, zárul Miki móka tára, de ha tetszett nemsokára visszavárhat' Addig is olvassátok el az oldalunkon található számos információt például rövid és hosszú távú kiadásról, valamint a floridai ingatlanpiac alakulásáról. Találkozunk legközelebb Floridában vagy az interneten!