A mai blogposzt általánosságban fog szólni egy fontos, a hazai ingatlanpiacon nem megszokott dologról, ami a technical inspection, magyarul a vétel előtti műszaki ellenőrzésről fogunk írni.
Bizonyára szinte minden olvasónk járt már abban a cipőben, hogy ingatlant eladásra kínált, esetleg vásárlási szándékkal lépett fel egy ingatlanügyletben Magyarországon. Hazánkban a KSH adatai szerint körülbelül 4,5 millió használt lakás található, ezekből éves szinten nagyjából 150 ezer cserél gazdát (2019-2020-as adatok). Amikor az egyén leendő vásárlóként belép egy ilyen ingatlanba, mit néz először? Ellenőrzi az általános állapotot, nyílászárók, villanykapcsolók, égők, fűtési módtól függően a hőleadót (esetleg kazánt vagy konvektort), jobb esetben az összes konnektort, körülnéz a környéken, a lépcsőházban és ha igazán kíváncsi az lépcsőházi életre, akkor bekopog egy-két szomszédhoz. Ez Floridában egy kicsit másként történik.
Itt az adás-vételi folyamat során (nem kötelező, de erősen ajánlott) módon alkalmaznak egy állami engedéllyel rendelkező műszaki szakembert, aki az adás-vételi folyamat során átvizsgálja teljes körűen az adott ingatlan(okat). Nyilván, ennek ára van és ez a vevő költsége. Kisebb lakásnál $250, nagyobb háznál $400 körüli összegről beszélünk. De a biztonság, főleg akkor, ha valaki Magyarországról vásárol,úgy gondoljuk megér ennyit.
Jelen esetben egy 1/1-es condot vizsgáltattunk át megvásárlás előtt. Az ellenőrzés időtartama kb. 3 órát tartott és később készült belőle egy 38 oldalas teljes körű jelentés mind az eladó, mind a vevő részére. Az itt feltárt hibákat az eladónak megegyezés szerint, de általában 15 napon belül orvosolnia kell az eladáshoz, ez szerződésben kerül rögzítésre. Ha hitellel kerül megvásárlásra az ingatlan, a bank is kéri a műszaki vizsgálatot. Ez azért is fontos mert számos olyan hibát is feltárhat, melyet egy laikus észre sem venne és később alkualapot adhat a vevő számára némi további árengedmény kicsikarásához vagy akár a vételtől való elálláshoz.
Ahogy már sokszor írtuk itt szinte minden tevékenységhez állami licence kell és akinek van, az nagyon vigyáz rá. Csak teoretikusan írom, hogy nem úgy működik, mint Magyarországon, hogy ’Szia uram, persze mehet okosba’. Nem fogja kockáztatni az engedélyét párszáz dollárért.
Online egyeztetjük az ingatlan méretét, a szolgáltatása árát, az időpontot, a bejutási lehetőséget. Mire az inspector (ellenőr) kijön, ő már addigra lehívta a nyilvános adatbázisokból az ingatlanra vonatkozó összes adatot, amire szüksége van. Mikor volt átépítve, ki az építtető, ki van-e fizetve az adó, milyen biztosítási zónába tartozik stb., tehát mindent, hogy rendben van-e az ingatlan.
A műszaki ellenőr (technical inspector) a megadott időben egy nagy táskával érkezett, tele olyan eszközzel, ami szükséges a munkához.
Először kívülről jött-ment, fotózott, diktált a telefonjába és számunkra teljesen ismeretlen kütyüket használt.
A vizsgálat eredménye emailben érkezik 1-3 napon belül.
Első körben fel van tüntetve, hogy ki, mikor és pontosan hol vizsgálta át az ingatlant, annak mik az alapadatai (mikor épült, mekkora, melyik szinten található a lakás), valamint milyen időben és milyen időjárási körülmények között végezték a vizsgálatot.
Természetesen egy ilyen jelentésben nem pusztán a lakás átvizsgálása történik, hanem a teljes épület és környezetének tüzetes górcső alá vétele is. A lakás előtt lévő járdán pár centi eltérés található a betonon, amelyben megbotolhat az ember, illetve a lakótömb közvetlen közelébe telepített pálmafa 12 inchel (30,5 cm) közelebb van a tetővonalhoz, amely a helyi törvények szerint nem szabályos. Szóval itt nem pusztán a lakással kapcsolatos elintéznivalók, hanem a közösképviselet (HOA) szempontjából fontos átalakítások, szabálytalanságok és orvosolandó problémák is fel vannak tüntetve.
Technical Inspection menete
Közvetlenül ezután történik a külső részek leírása és azok állapotának felmérése. Vonatkozik ez a fal, nyílászáró anyagára és azok borítására egyaránt.
Ezután a vizsgálat során szemügyre veszi magának az épületnek az alapját és falazati struktúráját, hogy pontosan miből épült és milyen állapotban van (és nem csak a ’korának megfelelő állapotban’).
Elektromos hálózat
Ahogy már korábban is írtuk, egy ilyen műszaki átvizsgálás nem áll meg a lakásajtón belül. Természetesen itt is feltüntetik, hogy milyen állapotban vannak a lakásban található vezetékek, mennyi volt és milyen ampert mértek. Fontos még, hogy külön megvizsgálják a füstérzékelőt és annak töltöttségi szintjét. A biztosítéktáblánál hibaként szerepelhet például, hogy a jelölés rendben van-e, melyik biztosíték melyik körre vonatkozik.
Ide tartozik még a klíma is, meg kell felelnie a gyártási számnak és a pontos műszaki paramétereknek az előírásnak. Itt például hibaként tűntetik fel, ha a szűrőt 1 hónapnál régebben cserélték.
Fűtés
Igen, az Floridában is szerepel a jegyzőkönyvben. Igaz csak pár nap kell beüzemelni, de mégiscsak egy fontos rész. Megméri bekapcsolt állapotban az általa kibocsájtott hőmérsékletet, illetve javaslatot tesz arra, hogy hogyan lehet minél tovább használni.
Klíma
Természetesen itt is megvizsgálta, hogy mikor gyártották, milyen márkájú és teljesítményű, illetve hová van elvezetve a kondenzvíz. Fontos de nem elhanyagolható részlet, hogy pontosan (tized fokra) megméri, hogy mennyi a befújt majd visszatérő levegő hőmérséklete, illetve mennyi a szellőzőkön kilépő hőmérséklet, minden egyes szellőzőnél.
Vízvezetékek
Jelen esetben is leírja, hol található az elzáró szelep és a vízóra (ez nem a hitelesítési plomba ellenőrzését jelenti). Ellenőrzi van-e szivárgás a rendszerben, ezt egy pofon egyszerű módon vizsgálja: elzárják mindenhol a vizet és megnézi, hogy megy-e az óra. Ha nem, akkor rendben van.
Bojler (Water Heater)
Szintén megnézi az évjáratot, márkát, valamint, hogy milyen üzemanyaggal működik (leggyakrabban árammal). Ellenőrzi, hogy szivárog-e valahol, mennyire rozsdás alatta a túlfolyó tálca, illetve a gyárban felkerült matricák eredetiek-e és mennyire koszolódtak el az évek alatt. Ami fontos, mivel ezek nehezen cserélhetőek, viszont, ha volt valamilyen szivárgás a rendszerben korábban, ezeken a matricákon könnyen észrevehetőek. Ellenőrzi továbbá a megfelelő bekötési pontokat, illetve, hogy a benne lévő szivattyút megfelelően kötötték-e be.
Ezek után tételesen vizsgálja meg az ingatlanban található összes helyiséget.
Nálunk a fürdőszobával kezdték. Természetesen az összes szaniter átvizsgálásával indult az ellenőrzés. Itt is szemügyre veszi, hogy miből készültek, milyen az állapotuk, a körülöttük található vízzáró szigetelés megfelelő-e. Ellenőriznek minden konnektort, annak működését és elhelyezkedését is. Érdekesség, hogy Floridában nem nagyon létezik küszöb és ezt, illetve a két helység között nem folytatólagosan kialakított birkolatváltást is hibaként sorolják fel. Nem spórolja ki az ellenőrzést a wc mögött sem. Minden elzáró csapot ellenőriz és ha egy kicsit is rozsdás máris hibaként sorolja fel és cserét javasol.
Ezen módszertan alapján halad végig az összes helyiségen.
Konyha
Elindít minden konyhai gépet és ellenőrzi a helyes működésüket. Itt része még az átvizsgálásnak a pult felülete, illetve a konyhaszekrény anyaga és azok működése (pl.: zsanérok, polcok stb.). Benéz a nehezen hozzáférhető helyekre is, ellenőrzi a konyhamalacot, a lefolyók és szűrők állapotát.
Külön alfejezetben taglalja a beépített konyhai gépek működését. A mikróba például egy külön kis kütyüt tett, majd elindította. Mérte az időt, hogy mikor kezd el világítani és ezt rögzítette, hogy megfelelő hatásfokkal működik. De hibaként sorolja fel, ha a hűtőben található jégkészítő műanyag nem volt éppen a helyén. Ez Amerika, azon belül is dél. Itt a jeget úgy fogyasztják, mint máshol kenyeret.
Mosószoba
Itt a mosó- és szárítógépeket ellenőrzi első körben, illetve azok bekötési pontjait. Amennyiben a szárítógép kifújó csöve nincsen rendesen elvezetve, természetesen azonnali orvoslásra szólít fel, ez a tűzveszély miatt nagyon fontos. Akár azt is hibaként tűntetheti fel, hogy az átvizsgáló szakember szerint lehetőség van a mosógép beszívó csövének az ajzottból való kicsúszására. Tényleg érdekes látni, hogy mennyi minden észre tud venni, amit egyszerű ingatlanvásárló nem is találna problémásnak.
Az ellenőrzés utolsó fázisa a falak és nyílászárók ellenőrzése volt. Természetesen itt is tételesen feltüntetve, hogy melyik miből készült és van e esetleg szükséges változtatni való vagy sem.
Összegzés
Egy tételes összegzés található a dokumentum végén, hogy miket javasol a technical inspector javításra vagy cserére.
Ezek után a vevő ingatlanosa és az eladó ingatlanosa összeül, hogy milyen dolgokat kell javítani az eladónak. Ha nem akarja ezeket megtenni, akkor annak cseréjével/javításával összefüggő költségek levonásra kerülnek a vételárból vagy akár a vevő el is állhat a vételtől. Itt nem a vevő és az eladó alkudozik egymással, hanem a szakemberek (az ingatlanosok), akik nem az elsőt csinálják. Természetesen a döntést mindig a vevő és az eladó hozza meg, de már információk, árak és javaslatok alapján. Sokan csodálkoznak, hogy a vevőnek is van ingatlanosa, a magyar gyakorlattól eltérően. Igen, őt a vevő fizeti, de a tapasztalatunk alapján ’megkeresi a pénzét’.
Amennyiben érdekel a jelentés egy része azt INNEN le tudod tölteni.
Véget ért a móka mára, zárul Miki móka tára, de ha tetszett nemsokára visszavárhat' Addig is olvassátok el az oldalunkon található számos információt például rövid és hosszú távú kiadásról, valamint a floridai ingatlanpiac alakulásáról. Találkozunk legközelebb Floridában vagy az interneten!