GYIK

Vásárolhat külföldi állampolgár ingatlant az Egyesült Államokban?

Az USA-ban állampolgárságtól függetlenül lehet ingatlant vásárolni és céget alapítani, de ezzel nem szerez státuszt az USA-ban.

Vannak-e különleges előírások, melyek betartása szükséges, illetve másképp kell-e eljárnia egy nem amerikai állampolgárnak?

A folyamat semmiben sem különbözik attól, mint amikor egy amerikai állampolgár vásárol ingatlant.

Milyen dokumentumokra van szükség a vásárláshoz?

• Magánszemélyként
• Útlevél és személyi igazolvány vagy két fényképes igazolvány
• Magyar cégként
• Cégkivonat
• Aláírási címpéldány
• USA cégként
• Floridai cégkivonat

Magánnévre vagy cégre vegyem az ingatlant? Magyar cégre vagy USA cégre?

Mindegyikre van lehetőség. Ez minden esetben személyes konzultációs kérdés. Az USA cég alapításában (pl. LLC ) is tudunk segíteni.

Mennyi időn belül zajlik le egy ingatlanvásárlás az Egyesült Államokban?

Az átlagos ingatlan értékesítési idő Floridában 59 nap.( 2019-es adat) 2021 ben ez lecsökkent 30 nap alá. De a piac számára nagyon kedvező áron forgalmazott ingatlanok akár 5 napon belül is elkelhetnek. Ezt követően a szükséges ügyintézési idő 2-4 hét, mire a vevő nevére kerül az ingatlan és a birtokbaadás is megtörténik.

Vannak különleges ajánlatok, melyekre azonnal kell reagálni, utalni vagy készpénzben fizetni. A foglaló ún. escrow azaz letéti számlára kerül, melyről csak akkor kerül tovább az eladóhoz, amikor minden eleme az adásvételnek ellenőrzésre került a Title Company által.

Szükséges-e Floridába utaznom a vásárláshoz?

Vevőink egy része utazás nélkül vásárol ingatlant Floridában. Az első vásárlásnál javasoljuk a személyes látogatást a bankszámlanyitás miatt is, hiszen az csak személyesen megoldható, a későbbiekben a kölcsönösen kialakult bizalom ezt szükségtelenné teszi.

Az ingatlanvásárlás folyamata:

• Kiválasztásra kerül az adott ingatlan.
• A vevő ( ingatlanosa) egy írásos szerződést küld az eladónak ( ingatlanosának) az általa megjelölt vételárral, ami lehet kevesebb, mint a meghirdetett ár, és ebben a szerződésben jelezni kell, hogy egy minimális összeget (a vételár 1-3%-a) hajlandó depositba (letétbe) tenni, amennyiben az eladó elfogadja az ajánlatot.
• A kölcsönösen kialkudott vételár után Florida állam hivatalos licensszel rendelkező műszaki szakembere felülvizsgálatot tart az ingatlanon a megvásárlás előtt az esetleges rejtett hibák elkerülése miatt. Ennek költsége a vevőt terheli $250-500, ez a technical inspection.
• Esetleges személyes megtekintés ( akár videón ) a vevő részéről, cégünk részéről ez természetesen megtörténik a folyamat során
• Adásvételi szerződés megkötése, ezt nem feltétlenül kell személyesen, online is lehet. Ez egy ún. Title company, aki hivatalból felülvizsgálja az összes dokumentumot és ő ellenjegyzi az adásvételt. Ennek költsége a vevőt és az eladót közösen terheli. A Title Company megvizsgálja, hogy az ingatlan minden szempontból tehermentes legyen és erre felelősséget is vállal.
• A vételár és a cégünk költségeinek átutalása

Ezek után lezárjuk az adásvételt és elindítjuk az ingatlan tulajdonjogának átírását: helyi „Földhivatal”, azaz a Property Appraiser, közműcégek, esetlegesen Homeowners Association (lakóparki, társasházi lakás/ház esetén) pakolókártyák, közösségi terek kártyái, kulcsai, stb.

A vásárlást követően amennyiben bérbe szeretné adni az ingatlant rövid vagy hosszútávra, a megfelelő bérlő keresése, kiválasztása, beköltöztetése, a folyamatok felügyelete cégünk által. Rövid távú bérlés esetén az üzemeltető céggel a szerződés megkötése. Sok esetben az ingatlan már bérleti szerződéssel együtt kerül eladásra, azaz a bérlő már eleve benne lakik.

Mekkora adminisztrációs költséggel kell számolni egy ingatlanvásárlás során?

Hozzávetőlegesen a vételár 2.5-3%-a.

Milyen módon tudom kifizetni az ingatlant?

Többféle lehetőség is van. Bankszámlanyitás az USA-ban és a számláról internetes utalással vagy a világ bármely országából.

Milyen dokumentációt kapok arról, hogy a tulajdonjogom bejegyzésre került?

A magyar tulajdoni laphoz hasonló hitelesített dokumentációt a vásárlás lezárásakor eljuttatunk az Ön részére.

Melyek az ingatlan tulajdonosát terhelő leggyakoribb költségek?

• Tulajdonos fizeti
• Ingatlanadó - államonként és közigazgatási térségenként változó, Florida államban ez 0,8% medián.
• Ingatlan biztosítás - függ a környéktől, ingatlantól, illetve biztosítási cégtől - társasházak esetében nem mindig szükséges, akár a bérlő is kötelezhető biztosítás kötésére
• üzemeltető cég költsége, mely az ingatlan típusától és a kiadás módjától változik
• Bérlő fizeti
• Társasházi, vagy lakóparki közös költség - ingatlanonként változó, ún. HOA
• Közművek (víz, villany, kábel TV, stb.)
• Renters insurrance- ennek költsége havi $10-15, ez a bérlő által okozott károkat hivatott fedezni

Ki fogja kezelni az ingatlanomat?

Amennyiben megbízást ad cégünknek, mi kezeljük az ingatlant a továbbiakban, amennyiben Ön befektetésként vásárolja.

• Hosszú távú kiadás esetén:
• a megfelelő bérlő megtalálása és kiválasztása
• kereseti igazolás beszerzése a jövendőbeli bérlőtől
• korábbi bérbeadóktól származó ajánlások beszerzése
• ellenőrzése annak, hogy a jövendőbeli bérlő volt-e már kilakoltatva
• a jövendőbeli bérlő hitelképességének ellenőrzése
• az ingatlanba a bérlő beköltözésének felügyelete, azaz a birtokbaadás
• kaució (általában 1 hónap) átvétele kiadáskor
• a bérbeadás után folyamatos ellenőrzés az ingatlan állagmegőrzésének érdekében és ezen fotók rendszeres továbbítása a tulajdonosnak
• a bérleti díj beszedése és annak a bérbeadó számlájára történő befizetése
• az esetlegesen felmerülő karbantartási feladatok ellátása /ügyintézése, kifizetése és az elvégzett javítások dokumentációja (email, video és fotó)
• a helyi rendeletek betartatása városi/lakóparki szinten a bérlővel
• kilakoltatási ügyintézés
• Rövid távú kiadás esetén:
• Ezt az üzemeltető céggel való szerződés szabályozza, röviden:
• különböző rövid távú szálláskereső oldalakon való megjelenés, azok profiljának kezelése és a lehetséges maximális foglalásszám elérése rugalmas árszabással
• a foglalási kérések lehető legrövidebb időn belüli megválaszolása
• a napi operatív feladatok ellátása, mint vendégfogadás, takarítás, mosatás, stb.

Mennyi az ingatlankezelés költsége a hosszú távú kiadás esetén?

Az ingatlankezelés költsége általában a havi bérleti díj 10%-a.

Mennyi az ingatlankezelés költsége a rövid távú kiadás esetén?

Szolgáltatási szinttől függően 20-25 %. Mivel a bérbeadó és az üzemeltető érdekei azonosak, mégpedig a profit maximalizása. Ennek érdekében mi mindent megteszünk, hogy minél magasabb szolgáltatási színvonalon, a lehető legnagyobb kihasználtságot érjünk el egy adott ingatlanon. Természetesen, amikor a tulajdonos szeretné használni a saját tulajdonát, ez rendelkezésére áll a saját nyaralására/lakhatására.

Szükséges-e az ingatlan bútorozása?

Mindenképpen, ha a cél a rövid távú bérbeadás, turistáknak, pl. AirBnb, VRBO, stb. A hosszútávú bérlők általában a saját bútoraikat hozzák, ezért az ingatlan bútorozása nem szükséges. Amennyiben bútorozottan kerül az ingatlan kiadásra, általában 15-20 %-al drágábban lehet kiadni. Ez mindig egyéni tulajdonosi döntés.

Mi történik, ha problémás bérlőt fogok ki?

Ennek kicsi esélye van, mivel nagyon szigorú kritériumok szerint szűrjük a potenciális bérlőket. Amennyiben ennek ellenére a bérlő nem fizet, a szigorú bérleti szerződések alapján egy rossz bérlő hamar kilakoltatható, a helyi szervek - sheriff – segítségével 15-30 nap alatt. Ez akkor is előfordulhat, ha a bérlő megsérti az együttélés szabályait (pl. hangoskodás, túl sok háziállat, stb.) Ezt az Egyesült Államokban nagyon szigorúan veszik.

Az ingatlanom eladásában is tudnak-e segíteni később?

Természetesen.