Ingatlanvásárlás Amerikában lépésről-lépésre
A következőkben egy gyors összefoglaló, hogyan is lehet ingatlant vásárolni az Amerikai Egyesült Államokban.
1.lépés: Kiválasztani, hogy mire szeretnénk ingatlant vásárolni
Igazából az kevésbé fontos, hogy leendő vásárlónk lakni vagy pusztán befektetni szeretne. Mind a két esetben a legjobb és egyedi igényeknek teljesen megfelelő ingatlan kiválasztása a cél. Azonban, ha hosszú vagy rövid távon szeretné kiadni az már egy fontos szempont. Rövid távú kiadás az un. „condominium”-ok esetén kevésbé szerencsés, mint olyan ingatlanok esetén (mint pl.: egy ház), ahol nincsen közösképviselet. Ennek oka, hogy nem mindenhol engedi a Homeowner Association a 3 hónapnál rövidebb távú kiadást. Erre a kiválasztás és a vásárlás folyamán mindenképpen külön gondot kell fordítani.
Hosszú távú kiadás eset olyan lokációt szerencsés megcélozni, amit a helyiek kedvelnek inkább. Itt fajlagosan olcsóbban is lehet ingatlanokat venni.
Rövid táv esetén olyan helyszíneken érdemes ingatlanokat keresni, amik közelebb esnek a tengerparthoz. Ez, illetve az egyéb plusz szolgáltatások jobban megnövelik a foglaltsági százalékot egy-egy ingatlanon.
2.lépés: Az ingatlan személyes megtekintése
Ez szintén egy nagyon fontos pont. Minden ingatlant személyesen is ellenőrzünk mielőtt ajánlatot tennénk a megvételre. Fontos, hogy felmérjük, hogy valóban megfelel-e azoknak az elvárásoknak, melyeket felénk támasztanak a beruházók. Fontos, hogy nem csak az ingatlant, de a környezetét is alaposan górcső alá vesszük!
3.lépés: Ajánlatétel
Az ajánlatétel során fontos, hogy itt a „foglaló” visszajárhat. Sok esetben ez inkább egy olyan előleg, melyet csak akkor tarthat meg az ingatlan tulajdonosa, ha annak ellenére nem veszik meg az ingatlant, hogy minden rendben van. Ezen ajánlattétel elfogadását követően (általában pár ezer dollár) csak és kizárólag azzal tárgyalhat a tulajdonos, aki ezt kifizette. Ilyenkor már a különböző adatbázisokról is lekerül az ingatlan hiszen un. ”pending”-be vagyis függőbe kerül az ingatlan. Ez elutalt összeget nem a tulajdonosnak és még csak nem is a közvetítő cégnek kell fizetni hanem egy állam és az un Title company által felügyelt letéti számlára. Erről a számláról két módon kerülhet le az összeg. Vagy a tulajdonoshoz a vételárral együtt vagy vissza az ajánlattevőnek, ha mégsem valósul meg az adás-vétel.
4.lépés: Ingatlan műszaki ellenőrzése
Ekkor egy licensszel rendelkező műszaki felülvizsgálót rendelünk ki a házhoz. Ez $250-$450-ba kerül és a vevő fizeti. Azonban ez azért fontos mert, ha bármilyen hibát felfedez a műszaki felülvizsgáló, akkor az egyrészt alapot ad az alkura vagy arra, hogy ezen hibákat kijavítsa az eladó még az eladás előtt. Továbbá azért is fontos eleme ez a vásárlásnak, hiszen a műszaki ellenőr 1 év garanciát vállal a felülvizsgálatra ezért, ha idő közben mégiscsak kiderül valamilyen hiba az ingatlanon az garanciálisan orvosolja a műszaki felülvizsgálatot elvégző cég vagy magánszemély. Ezáltal garantált, hogy hibamentes állapotban kerül megvételre az ingatlan.
5.lépés: Title company szerepe és a zárás
A Title company egy olyan ügyvéd által vezetett szervezet, akik ingatlan adás-vételre szakosodottak. Ők azok, akik garantálják, hogy tehermentes ingatlan kerülhet csak át egyik tulajdonosról a másikra. Az előző eladástól számítva ellenőriznek minden az ingatlannal kapcsolatos számlát, jelzálogot, műszaki változtatások törvényességét. Ellenőrzik továbbá, hogy a műszaki felülvizsgálat során feltárt esetleges hibákat kijavították-e, vagy hogy a szomszéd idő közben nem épített-e rá az új kerítést 1mm-rel is az eladandó ingatlanra. Ők felügyelik a letéti számlát, amire az előzetes foglaló, majd a vételár kerül. Csak az ő engedélyükkel lehet onnan a befizetett pénzt bármerre is elutalni. Ők azok, akik a megfelelő költségek elszámolása után elutalják a vételár fennmaradó árát az eladónak és írják át a „Title Deed”-et vagyis a tulajdoni lapot ezzel regisztrálva az ingatlan új tulajdonosát és őrködve a tiszteség és a jogtisztaság felett. Ennek költségét egyéni megegyezés alapján fizetik a felek. Költsége $400-$1000 között alakul attól függ, hogy mennyi az ingatlan ára, illetve milyen formában fizetik az ingatlan vételárát. Hitel esetén magasabb az összeg a megnövekedett ügyintézés miatt.
A zárás dátumát az ajánlattétel folyamán jelöli ki a vevő. Ez nem más, mint a tulajdonba adás (és a vételár eladónak való elutalásának) dátuma. Készpénzes vásárlás esetén 2-4 hét, hitel bevonása esetén 4-12 hétre nőhet ezen időintervallum.
6. lépés A végső ellenőrzés
Zárás napján (de még a zárás előtti órákban) minden esetben csapatunk egyik tagja személyesen ellenőrzi az ingatlant. Miért van erre szükség? Azért, hogy biztosak legyünk abban, hogy semmilyen kár nem érte az ingatlant az ajánlattétel folyamán. Nem szeretnénk ugyanis, hogy például a kiköltöző albérlő kár tegyen az ingatlanban. Nem találkoztunk sem mi, sem kollégáink ilyennel, de inkább kétszer ellenőrzünk, mint hogy bármely hátrány érje befektetőinket, hiszen ez a mi dolgunk!